صادق علوية
في 26 حزيران الماضي، سقط عدد من الجرحى في انهيار مبنى سكني في منطقة القبة (ضهر المغر) في طرابلس. ليست هذه الحادثة الأولى من نوعها، إذ سبقتها حوادث مماثلة في مختلف المناطق، لعل أشهرها انهيار مبنى فسّوح، في منطقة الأشرفية البيروتية في كانون الثاني 2012، ما أسفر عن 27 ضحية.
بحسب قانون البناء، على مالكي الأبنية السهر على صيانة أملاكهم المبنية وتأمين الاتزان والمتانة اللازمين للمحافظة على سلامة الشاغلين والجوار. وفي حال تمنّعوا عن ذلك، يحق للبلدية القيام بالعمل المطلوب على نفقتهم بعد إنذارهم، وتكليف مهندسين للكشف على الأبنية. علماً أن ما يحدث في الغالب هو أن البلديات لا تتدخل إلا إذا أرادت هدم المبنى فتلزم القاطنين بإخلائه، في حين أن تدخّلها المبكر يساهم في تدارك المشكلة ويجنب تشريد السكان .
من المسؤول عن إصلاح المبنى المتصدّع أو هدمه؟
أصحاب المباني ومالكوها هم المسؤولون عن إصلاح المتداعي أو المتصدّع منها وعن هدمها في حال كانت هناك حاجة لذلك، وفي حال تلكّؤهم، يكون من صلاحية رئيس البلدية التي يقع المبنى في نطاقها، هدمه أو إصلاحه على نفقة أصحابه .
متى تقرر البلدية هدم المبنى وإخلاءه من شاغليه؟
اذا كان المبنى مهدّداً بالانهيار إلى درجة أن بقاءه يشكل خطراً وامتنع صاحبه عن القيام بأعمال التدعيم والترميم، يقتضي هدمه خلال مهلة تتراوح بين 15 يوماً وشهرين، ويمكن للبلدية في غضون ذلك إخلاؤه من شاغليه.
فور إنذار صاحب المبنى، تباشر البلدية بتنفيذ الهدم على نفقته، ويمكنها بيع الأنقاض الناتجة عن الهدم لاستيفاء النفقات، كما يمكنها أن تستوفي من المالك أكلاف تلك الاشغال مضافاً إليها ما يعادل 20% منها بموجب قانون الرسوم والعلاوات البلدية.
ما مصير المستأجرين في حال الهدم؟
إقدام البلدية أو المالك على هدم المبنى، لعلّة تداعيه، يعدّ ظرفاً خارجاً عن إرادة المالك والمستأجر، وبالتالي ينتهي معه العقد بين الطرفين لاستحالة استمرار تنفيذ عقد الايجار في غياب المأجور، وعلى المتضرر اللجوء الى القضاء المختص للتعويض. وإذا ما ثبت للقضاء أن تقصير المالك كان سبباً مباشراً في الحاجة للهدم، يكون مسؤولاً عن التعويض على المستأجر بالأضرار الناتجة عن انفساخ العقد، بما فيه التعويض عن الخسائر التي تصيب أملاك المستأجر الموجودة في المأجور، سواء كان منزلاً أو محلاً أو مستودعاً يحتوي على بضائع.
من يؤمن السكن البديل للماك أو للمستأجر؟
ليس على المالك واجب تأمين سكن بديل للمستأجر إلا إذا ثبتت مسؤوليته عن الهدم، ويمكن للقضاء إلزامه بذلك طيلة مدة سريان عقد الإيجار، أو التعويض عليه مادياً.
وقد درجت العادة أن تقدّم البلديات، في حال كانت إمكانياتها المادية تسمح بذلك، مساعدات للمستأجرين والمالكين كتأمين السكن البديل، من دون وجود نص قانوني ملزم يجبرها على ذلك.
ما مصير عقود الإيجار المعقودة قبل 23 تموز 1992 (الايجارات القديمة)؟
بالنسبة إلى الإيجارات المعقودة قبل 23/7/1992 (المسماة العقود القديمة)، يحقّ للمالك استرداد المأجور من أجل هدم البناء وإقامة آخر جديد مكانه. في هذه الحال، إذا رغب المالك في استرداد المأجور أثناء السنة الأولى من الفترة التمديدية (السنوات التسع)، عليه أن يدفع للمستأجر تعويضاً يوازي بدل إيجار ست سنوات محتسبة على أساس بدل المثل الذي جرى تحديده ، كما يحق له فسخ العقد والتعويض إذا كان سبب الهدم ناتجاً عن إساءة استعمال المستأجر للمأجور، كأن يضع عليه أثقالاً أدّت الى تداعيه. كما ان العقود الممدّدة (القديمة) تنتهي بهدم المبنى ويتم اسقاط حق المستأجر من التمديد القانوني لعقد الايجار في حال إساءته لاستعمال المأجور أو إحداثه أي تخريب فيه.
من يكشف على المباني المتصدّعة؟
على المالك أو البلدية تكليف مهندسين الكشف على المبنى ووضع تقرير مفصّل عن حالة البناء. واذا تبيّن للمهندس أن البناء أو أقسامه تعاني من ضعف في المتانة، عليه أن يبيّن في تقريره أسباب هذا الضعف ونتائجه، وأن يقترح الأشغال الواجب القيام بها ودرجة العجلة. أما اذا تبيّن أن اتزان المبنى ومتانته مختلان، فيتوجب على المالك القيام بأعمال التشييد والتدعيم المؤقتة اللازمة وإبلاغ البلدية بالأعمال التي قام بها، على أن يتخذ الاجراءات اللازمة بالاتفاق مع شاغلي البناء للقيام بأعمال التقوية النهائية بعد ترخيصها.
من يعطي اذن إجراء أعمال الترميم والتسنيد؟
أعمال ترميم البناء وتسنيده وإبدال السقوف وإنشاء جدران الدعم والسند وأعمال الهدم وكل أشغال التقوية التي تطال الهيكل الأساسي للبناء تحتاج إلى موافقة رئيس البلدية المعنية بعد تقرير الدوائر الفنية المختصة .
ما هي الأبنية التي يحتاج هدمها او ترميمها إلى موافقة المديرية العامة للآثار؟
بهدف الحفاظ على الأبنية القديمة والأثرية وضرورة صيانتها بما يتوافق مع حفظ قيمتها الأثرية والتاريخية، ينبغي استطلاع رأي المديرية العامة للآثار التي تتولى الكشف على المواقع المزمع ترميمها أو هدمها في المناطق والأحياء المصنفة أثرية أو تراثية او تاريخية أو الواقعة ضمن قائمة الجرد العام للأبنية التاريخية في الجمهورية اللبنانية.
ما الحل في حال عدم قدرة المالكين على الترميم؟
في ظل الأزمة المالية التي تعصف بلبنان، قد يدّعي مالك مبنى ما عدم قدرته على ترميم المأجور بهدف إنهاء عقود الإيجار، او ربما يكون فعلاً غير قادر على ذلك. في هذه الحالة، يعود للقضاء المختص أثناء نظر الدعوى التحرّي عن القدرة المادية للمالك الذي يتوجب عليه إثبات عجزه عن الترميم، وفي حال قيام البلدية بهدم المبنى على نفقته، في إمكانها ملاحقته لتحصيل النفقات الناجمة عن ذلك.
